Fot. Pixabay
2018-07-16

Koszty obsługi transakcji zakupu nieruchomości

Podczas podejmowania decyzji o zakupie nieruchomości zazwyczaj analizujemy jej cenę, koszty remontu lub wykończenia oraz parametry kredytów dostępnych na rynku. Nie należy jednak zapominać o kosztach transakcji, których wartość może wynieść od kilku do nawet kilkunastu tysięcy zł. Aby je określić dla konkretnej nieruchomości możesz skorzystać z przygotowanego przez nas kalkulatora kosztów transakcyjnych.
Koszty obsługi transakcji zakupu nieruchomości można podzielić na następujące kategorie:
- opłaty notarialne,
- opłaty sądowe,
- podatek od czynności cywilnoprawnych (tzw. PCC),
- prowizja dla pośrednika.

Opłaty notarialne

Dużą część kosztów transakcyjnych stanowią koszty pracy notariusza. I nie można ich uniknąć ponieważ każda umowa przenosząca własność nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Do obowiązków notariusza należy m.in. zapewnienie by przebieg transakcji był prawidłowy, zbadanie wiarygodności przedłożonych przez strony dokumentów, zagwarantowanie zgodności umowy z prawem, poinformowanie stron o ich prawach i obowiązkach oraz o skutkach poszczególnych postanowień umowy. Poza przygotowaniem samego aktu notarialnego, rejent składa wniosek do właściwego Sądu Rejonowego o dokonanie wpisu nowego właściciela do ksiąg wieczystych. Za swoją pracę notariusz pobiera taksę notarialną, której maksymalna wysokość zależy od ceny nieruchomości i obliczana jest na podstawie kryteriów określonych przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (DzU z 2004 r. nr 148, poz. 1564 ze zm.). Kryteria te zostały przedstawione poniżej w tabeli a wartości maksymalne na wykresie.
Cena nieruchomości Maksymalna wysokość taksy notarialnej
do 3 tys. zł 100 zł
od 3 tys. zł do 10 tys. zł 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 tys. zł
od 10 tys. zł do 30 tys. zł 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 tys. zł
od 30 tys. zł do 60 tys. zł 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 tys. zł
od 60 tys. zł do 1 mln zł 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł
od 1 mln zł do 2 mln zł 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł
powyżej 2 mln zł 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 mln zł
(nie więcej niż 10 tys. zł)
Wysokość taksy w zależności od ceny nieruchomości
Cena nieruchomości [zł]
Oprócz samych aktów notarialnych konieczne są również ich wypisy. Przykładowo przy zakupie mieszkania potrzebne są trzy komplety odpisów, które wysyłane są do sądu wieczystoksięgowego, urzędu skarbowego i gminy lub spółdzielni. W przypadku zakupu mieszkania na kredyt konieczny jest jeszcze jeden komplet. Maksymalna stawka za ich sporządzenie wynosi 6 zł za każdą stronę.
Sporządzenie aktów notarialnych dokumentujących niezbędne formalności związane z kupnem lokalu mieszkalnego lub działki budowlanej objęte jest jednak stawką 50%. Za pracę notariusza w tym zakresie zapłacimy więc maksymalnie połowę opisanych powyżej kwot.
Wszystkie podane stawki taksy notarialnej i wypisów umów to wartości maksymalne. Możliwe jest więc negocjowanie tych stawek z notariuszami, którzy często podają najwyższą dozwoloną stawkę za udokumentowanie transakcji. Warto więc sprawdzić kilka biur notarialnych szukając najkorzystniejszej oferty, dzięki czemu możemy zaoszczędzić kilkaset, a nawet kilka tysięcy złotych. Należy pamiętać, że do wynagrodzenia notariusza należy doliczyć 23% podatku VAT.
Reklama

Opłaty sądowe

Kolejną kategorią kosztów są opłaty sądowe za założenie księgi wieczystej (jeśli jeszcze nie istnieje) oraz dokonanie do niej wpisu. Opłaty sądowe są stałe i pobiera je notariusz przy sporządzaniu aktu. Ich wysokość określa ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (DzU z 2005 r. nr 167, poz. 1398 ze zm.). Najczęstsze koszty opłat sądowych związanych z zakupem nieruchomości przedstawiono w poniższej tabeli.
Rodzaj opłaty sądowej Wysokość opłaty sądowej
założenie księgi wieczystej 60 zł
wpis prawa własności do księgi wieczystej 200 zł
wpis prawa własności do udziału w nieruchomości (opłata jest proporcjonalna do wysokości udziału) od 100 zł
wpis roszczenia z umowy deweloperskiej 150 zł
wykreślenie roszczenia po zawarciu umowy sprzedaży 75 zł
wpis hipoteki jeżeli wzięliśmy kredyt na zakup nieruchomości, do tej opłaty należy doliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych 19 zł 200 zł
wykreślenie hipoteki 100 zł

Podatek od czynności cywilnoprawnych (tzw. PCC)

Na początek dobra wiadomość dla osób nabywających nieruchomość z rynku pierwotnego – w takiej sytuacji jesteśmy zwolnieni od tego podatku. Podatek ten należy jednak opłacić wtedy gdy kupujemy nieruchomość z rynku wtórnego. Dla większości transakcji mieszkaniami i domami na rynku wtórnym stawka PCC wynosi 2% ceny nieruchomości. Obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych ciąży na kupującym. Podatek ten pobierany jest przez notariusza, który przekazuje go do właściwego oddziału urzędu skarbowego.

Prowizja dla pośrednika

Ten koszt występuje oczywiście wtedy gdy co najmniej jedna ze stron transakcji korzysta z usług biura pośrednictwa. Pamiętajmy, że wysokość wynagrodzenia oraz zakres obowiązków agencji nieruchomości (od prezentacji ofert dopasowanych do preferencji klienta aż do zapewnienia szerokiego wsparcia prawnego) powinny być jasno określone w umowie pośrednictwa, którą zawarliśmy z biurem nieruchomości. W większości przypadków wynagrodzenie pośrednika waha się pomiędzy 1,5% a 3,5% ceny transakcyjnej nieruchomości. Do otrzymanej kwoty należy doliczyć 23% podatku VAT.
Reklama

Dodatkowe uwagi

  1. Wydawałoby się, że zakup nieruchomości z rynku wtórnego jest bardziej opodatkowany niż zakup od dewelopera. Nie należy jednak zapominać, że ceny nieruchomości od dewelopera zawierają 8% podatek VAT.
  2. Jeżeli kupisz nieruchomość po cenie znacznie niższej niż rynkowa, urząd skarbowy może zakwestionować niską wartość nieruchomości. W takim przypadku, urząd może skorygować wysokość wcześniej opłaconego podatku od kupna nieruchomości. Nowy podatek zostanie obliczony od wartości rynkowej nieruchomości a nie jak wcześniej od ceny transakcyjnej. Dobrą praktyką, w przypadku zakupu nieruchomości w złym stanie technicznym, jest zlecenie rzeczoznawcy przygotowania operatu szacunkowego zawierającego wycenę nieruchomości wraz z dokumentacją zdjęciową. W przypadku kontroli z urzędu skarbowego będzie on stanowić argument uzasadniający cenę transakcyjną niższą od wartości rynkowej.
×

Ciekawy artykuł?
Jeżeli chcesz abyśmy publikowali więcej treści udostępnij tę publikację w mediach społecznościowych